Cómo desahuciar a un inquilino: pasos legales

Cuando un inquilino deja de pagar la renta o incumple gravemente el contrato, el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda, pero siempre por la vía legal: nunca se puede recuperar la posesión por la fuerza, cambiando la cerradura o cortando los suministros por cuenta propia, ya que esto constituiría un delito de coacciones. Aquí te explicamos el procedimiento correcto, paso a paso.

Causas más habituales para iniciar un desahucio

• Impago de la renta (la causa más frecuente, con diferencia).
• Finalización del contrato sin que el inquilino abandone la vivienda voluntariamente (desahucio por expiración del plazo).
• Incumplimiento grave de otras obligaciones contractuales: subarriendo no autorizado, actividades molestas o ilícitas en la vivienda, daños dolosos causados de forma intencionada.
• Ocupación sin título (personas que ocupan la vivienda sin haber tenido nunca un contrato válido, lo que en la práctica se conoce popularmente como «okupación»).

Primer paso: intento de reclamación extrajudicial

Antes de acudir a la vía judicial, es recomendable aunque no siempre obligatorio, intentar una reclamación directa al inquilino, normalmente mediante burofax, requiriendo el pago de las cantidades adeudadas o el cumplimiento de la obligación incumplida, y advirtiendo de que, de no atenderse, se iniciarán acciones legales. Esto no es un trámite imprescindible para poder demandar, pero deja constancia de tu buena fe y puede facilitar una solución sin necesidad de llegar a juicio.

El procedimiento judicial: el juicio de desahucio

Se tramita a través de un procedimiento específico regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pensado para ser más ágil que un procedimiento declarativo ordinario, precisamente por la naturaleza de la situación.

1. Presentación de la demanda

El propietario (a través de abogado, cuya intervención suele ser necesaria dependiendo de la cuantía reclamada) presenta la demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se encuentra la vivienda. En la misma demanda es habitual acumular la reclamación de las cantidades adeudadas (rentas impagadas), de forma que se resuelvan ambas cuestiones en el mismo procedimiento.

2. Admisión y requerimiento al inquilino

El juzgado admite la demanda y requiere al inquilino para que, en un plazo determinado, elija entre varias opciones:

• Pagar la cantidad reclamada (si el desahucio es por impago).
• Oponerse a la demanda, alegando lo que considere pertinente.
• Allanarse, es decir, aceptar el desahucio sin oposición.
• Desalojar la vivienda voluntariamente.

3. La enervación de la acción (solo en desahucios por impago)

El inquilino tiene la posibilidad, generalmente por una única vez, de paralizar el desahucio pagando la totalidad de la deuda (incluidas costas, si las hubiera) dentro del plazo otorgado tras el requerimiento. Esto se conoce como «enervación de la acción» y evita que el procedimiento continúe. Si el inquilino ya utilizó esta posibilidad en una ocasión anterior con el mismo contrato, no podrá volver a hacerlo en un nuevo impago posterior.

4. Si no hay pago, ni desalojo, ni enervación válida: la vista

Si el inquilino se opone, se celebra una vista (juicio) en la que ambas partes exponen sus argumentos y pruebas, y el juez dicta sentencia.

5. Sentencia y lanzamiento

Si la sentencia (o el propio requerimiento inicial, si el inquilino no reacciona dentro de plazo) es favorable al propietario, se fija una fecha para el lanzamiento: el acto en el que, con presencia judicial y, si es necesario, de la policía, se procede a desalojar físicamente la vivienda si el inquilino no la ha abandonado voluntariamente antes de esa fecha.

Cuánto puede tardar el proceso

Los tiempos varían mucho según la carga de trabajo del juzgado correspondiente y si el inquilino se opone o no al procedimiento. Un desahucio sin oposición (el inquilino no contesta ni paga) suele resolverse en un plazo más corto que uno en el que se llega a celebrar vista con oposición completa. No he podido verificar plazos medios actualizados con fuentes recientes al redactar este artículo, así que si necesitas una estimación realista para tu caso, te recomendamos consultarlo directamente con un abogado, ya que además puede variar bastante según la comunidad autónoma y el juzgado concreto.

El procedimiento específico para la «ocupación» sin título

Cuando se trata de personas que han entrado en la vivienda sin haber tenido nunca un contrato de arrendamiento válido, existe una vía procesal específica, pensada para ser más rápida que el desahucio ordinario por impago de un inquilino con contrato. Este procedimiento incluye particularidades sobre la identificación de los ocupantes y los plazos de requerimiento, y conviene abordarlo con asesoramiento especializado desde el primer momento, dado lo delicado y técnico de este tipo de situaciones.

¿Es necesario abogado y procurador?

Depende de la cuantía reclamada en el procedimiento. Para cuantías reducidas, es posible que no sea obligatoria la intervención de procurador, aunque sí suele ser muy recomendable contar con un abogado especializado en arrendamientos, dada la complejidad técnica del procedimiento y los plazos estrictos que hay que respetar en cada fase.

Costes del procedimiento

Incluyen, con carácter general, los honorarios de abogado (y procurador, si es necesario), la tasa judicial (en los casos en que sea exigible según quién presente la demanda), y los gastos derivados del propio lanzamiento si llega a producirse. Estos costes, en principio, pueden repercutirse al inquilino si la sentencia le condena en costas, aunque su cobro efectivo dependerá de la solvencia real de la persona desahuciada.

Documentación necesaria para iniciar el procedimiento

• Contrato de arrendamiento.
• Justificantes de las cantidades adeudadas (extractos bancarios, recibos, etc.).
• Requerimientos previos enviados al inquilino, si los hubo.
• Nota simple del Registro de la Propiedad que acredite la titularidad de la vivienda.
• DNI/NIE del propietario.

Un apunte final: la importancia de actuar cuanto antes

Cuanto más tiempo transcurra sin actuar ante un impago o incumplimiento, mayor será la deuda acumulada y más complicado puede resultar recuperarla, aunque finalmente se obtenga una sentencia favorable. Por eso, ante los primeros indicios de impago reiterado, conviene valorar con un abogado el momento adecuado para iniciar el procedimiento, sin dejar que la situación se prolongue indefinidamente.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Los plazos concretos del procedimiento pueden variar según el juzgado y la comunidad autónoma, y no han podido contrastarse con fuentes actualizadas en el momento de su redacción. Te recomendamos consultar con un abogado especializado en arrendamientos antes de iniciar cualquier procedimiento de desahucio.